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Den Mietspiegel richtig lesen

Wo finde ich den aktuellen Mietspiegel und wie lese ich ihn richtig?

Vermieter | Informationen für Vermieter | 19.06.19

Fast jeder hat schon einmal davon gehört, doch nur wenige behalten den Überblick. Gerade, wenn sie das erste mal vermieten und eine angemessene Miete berechnen müssen, stellen sich den Vermietern einige Fragen. Wir erklären Ihnen, warum der Mietspiegel wichtig ist, wo Sie den aktuellen Mietspiegel finden und wie Sie ihn richtig lesen und was eine ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Wofür brauche ich den Mietspiegel?

Der Mietspiegel dient in erster Linie Vermietern als Anhaltspunkt, um ihre Miete zu berechnen. Diesen Anhaltspunkt liefert die ortsübliche Vergleichsmiete. Mit der Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 gewann der Mietspiegel mit einem Mal enorm an Bedeutung, vor allem eben in jenen Gegenden, in der sie gilt. Durch das Gesetz zur Mietpreisbremse wird von Vermietern in angespannten Wohnungsmärkten verlangt, dass sie sich an der sogenannten “ortsüblichen Vergleichsmiete” orientieren, wenn sie die Miete bei einem Mieterwechsel neu festsetzen. Diese ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich mithilfe des Mietspiegels ermitteln. Die Mietpreisbremse besagt nun, dass die neue Miete nur noch höchstens zehn Prozent über dem Vergleichswert liegen.

Beachten Sie jedoch, dass diese Regel nur für neu abgeschlossene Mietverträge gilt und nur für Bestandsimmobilien in angespannten Wohnungsmärkten. Bereits bestehende Mietverträge bleiben also von der Mietpreisbremse unberührt. Außerdem sind Sie nicht verpflichtet, die Miete bei Wiedervermietung unterhalb der bisherigen Miete anzusetzen.
Der Mietspiegel hilft Ihnen also, die Miete zu berechnen. Einige größere Städte erstellen regelmäßig einen wesentlich aussagekräftigeren “qualifizierten Mietspiegel” nach wissenschaftlich-statistischen Kriterien. Kleinere Städte belassen es häufig bei einfachen Mietspiegeln als Orientierungshilfe. Doch wo finden Sie den jeweils aktuellen Mietspiegel?

Wo finde ich den aktuellen Mietspiegel?

In der Regel finden Sie den aktuellen Mietspiegel auf den Webseiten der jeweiligen Stadt- und Gemeindeverwaltungen und können ihn dort kostenlos downloaden oder gegen eine kleine Gebühr bestellen. Allerdings sind die Städte nicht dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu veröffentlichen. Dies macht die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Sie als Vermieter schwieriger, aber nicht unmöglich.

Sie können Vergleichsmieten zum Beispiel aus den Mietdatenbanken von Mieter- oder Eigentümerverbänden ableiten Der Eigentümerverband Haus und Grund bietet seinen Mitgliedern außerdem eine kostenlose Beratung an. Außerdem hat ebenfalls seit Juni 2015 jeder Mieter das Recht, zu erfahren, wie viel sein Vormieter gezahlt hat, wodurch mehr Transparenz geschaffen werden soll.

Wenn Sie dann den richtigen Mietspiegel gefunden haben, sind Sie zunächst womöglich von den Unmengen an Tabellen und Anhängen überfordert, vor allem, da sich die einzelnen Mietspiegel teilweise stark voneinander unterscheiden. Doch mit den folgenden drei Schritten behalten Sie den Überblick und können die Miete berechnen.

Den Mietspiegel richtig lesen - Schritt 1: Der Grundpreis

Die meisten Mietspiegel beginnen mit einer Einleitung, in der die Vorgehensweise und/oder Ermittlung der Daten erläutert wird. Danach folgt der für Sie wichtige Tabellenteil, in dem Sie die Tabellen mit den Grundpreisen finden. Beim Grundpreis handelt es sich üblicherweise um die Nettokaltmiete pro Quadratmeter. In den meisten Fällen enthält der Mietspiegel eine Kreuztabelle, in der Sie zum einen die Zeile mit Ihrer Wohnungsgröße und zum anderen die Spalte mit dem Baujahr, bzw. dem Jahr, in dem die Wohnung bezugsfertig war, finden müssen. In dem Feld, wo sich die beiden treffen, lesen Sie nun den Grundpreis für Ihre Wohnung ab. Im Grunde müssen Sie hier also nur die entsprechenden Daten Ihrer Wohnung finden und den Grundpreis ablesen.

Einige Mietspiegel weisen jedoch Besonderheiten auf. Manchmal werden mehr als nur die zwei Kriterien aufgeführt. Dabei handelt es sich zum Beispiel um die Lage der Wohnung oder die Sanitärausstattung, sodass Sie noch die Spalte mit der entsprechenden Angabe für Ihre Wohnung finden müssen. Außerdem wird oft nicht direkt ein Grundpreis, sondern Spannwerte angegeben. Diese bestehen aus einem Mittelwert, sowie einem unteren und oberen Wert. Die Spannwerte sind für den Grundpreis zunächst unerheblich, für diesen lesen Sie einfach den Mittelwert ab.

Den Mietspiegel richtig lesen - Schritt 2: Zu- und Abschläge

Wenn Sie den Grundpreis gefunden haben, müssen Sie als nächstes von der Ausstattung der Wohnung abhängige Zu- und Abschläge ermitteln. Diese sind oft bereits in Centbeträgen angegeben und können in den verschiedenen Städten und Gemeinden stark variieren. Meistens betreffen die Ausstattungsmerkmale jedoch Bad, Küche, Heizung und Böden. Zum Beispiel kann es einen Zuschlag für ein zweites Badezimmer geben oder einen Abschlag, wenn sich die Wohnung in einem Hochhaus befindet.

Häufig wird die Lage nicht in der Tabelle für den Grundpreis berücksichtigt, sondern als positives oder negatives Ausstattungsmerkmal, sodass etwa für eine besonders gute Lage ein Aufschlag berechnet wird. Manchmal werden die Zu- und Abschläge jedoch auch in einem Punktesystem bewertet. Für die verschiedenen Ausstattungsmerkmale werden dann Punkte vergeben oder abgezogen.

Den Mietspiegel richtig lesen - Schritt 3: Die ortsüblichen Vergleichsmiete

Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nehmen Sie nun den in Schritt 1 ermittelten Grundpreis Ihrer Wohnung. Werden die Zu- und Abschläge in Ihrem Mietspiegel in Centbeträgen angegeben, dann müssen Sie diese vom Grundpreis abziehen bzw. aufaddieren. Die Summe ergibt dann Ihre ortsübliche Vergleichsmiete.

Wenn die Zu- und Abschläge in einem Punktesystem angegeben werden, gibt es zwei Möglichkeiten. In einigen Mietspiegeln reicht es, zu wissen, ob die Zuschläge oder die Abschläge überwiegen. Entsprechend orientiert sich die Miete dann am unteren oder oberen Spannwert. Die andere Möglichkeit ist, dass Sie die Summe Punkte für Zu- und Abschläge berechnen und mithilfe einer im Mietspiegel angegebenen Formel die Wertminderung oder -steigerung ermitteln. In jedem Fall muss jedoch die Miete innerhalb der angegebenen Spanne liegen und eine Abweichung vom Mittelwert muss entsprechend begründet werden.


Fazit: Alles in allem können Sie mit dieser Vorgehensweise den Mietspiegel richtig lesen, daraus die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung berechnen und aus dem Spielraum, der sich für Ihre Miete ergibt, eine angemessen Miethöhe für Ihre Wohnung ermitteln. Hier sehen Sie nochmal im Überblick die drei zu befolgenden Schritte:

  • 1. Schritt: Den Grundpreis ablesen
  • 2. Schritt: Die Zu- und Abschläge ermitteln
  • 3. Schritt: Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen

Übrigens: Wenn Sie wissen möchten, welche Kaution sie am besten verlangen sollten, hilft Ihnen dieser Artikel.


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